8月中旬，成都成华区建设路北，电子科技大学旁，一栋原来的宿舍楼经过改造后，正式以贝壳·海盐公寓门店的形式亮相。

海盐公寓是贝壳租房旗下首个中高端长租公寓品牌，成都建设路门店是其正式落地的第一个项目。

与以往开发商自持的重资产模式不同，越来越多的长租品牌通过改造城市核心区闲置资产，切入集中式长租公寓市场，这也是近两年政策所鼓励的方向。

据了解，贝壳内部于2021年年底发布“一体两翼”战略调整，将租赁业务作为新的增长点提上战略高度，在分散式和集中式两种房源类型上快速拓展。财报数据显示，截至今年一季度末，贝壳租房在管房源量已突破16万套（间），成为租住市场不可忽视的供应商之一。

试运营两个月出租率超90%

据了解，贝壳成都海盐公寓位于建设路的核心区域，周边建设北路、一环路、二环快速路纵横交会，400米可以到达地铁站，800米可以乘坐BRT，紧邻建设巷网红美食步行街、伊藤洋华堂、优客城市奥莱、SM广场、成都印象城。

门店原本是成都电子科技大学的一栋学生宿舍，由于生源搬迁，此前已有一年多的闲置。在确定此项目之前，贝壳成都团队已摸排了几十处资产，但均由于位置、户型、品质、配套等不符合内部要求而放弃。

对于这项市中心的优质资产，贝壳将改造后的产品定位为面向青年和白领群体的中高端长租公寓，价格定在2000~2500元/月。据了解，这个价位在成都普租市场中处于中等水平。

此前，清华大学建筑学院住宅与社区研究所和贝壳研究院课题组联合开展的成都新青年租住特征调研显示，28岁以下的新青年住房租金平均2188元/月，与成套住房租金接近，平均租金收入比24%，平均租赁面积34平方米。

贝壳租房内部并没有为这个项目设定快速盈利的硬性要求，其团队认为“长租这项业务从商业逻辑上，就是得坚持微利可持续，不能期望短期暴富”。

贝壳租房成都总经理肖振宇表示，他们在做海盐公寓的改造时，希望能从产品和服务上对得起中高端的价格。

据了解，成都海盐公寓推出了605间房源，公寓房间面积在33~43平方米之间。值得一提的是，这里每间房的层高都达到3.1米。

门店店长告诉《中国经营报》记者，公寓在设计时考虑租客群体特性，积极拥抱“年轻化”和“潮流化”，共有3种户型，分别采用海蓝、森绿、米咖的色调。每个房间内都配备了节能家电、环保家具、智能人脸识别门禁、智能门锁等。

在社交场景的构建方面，贝壳租房打造了贴近年轻人生活方式的公共活动空间，包括会客厅、影音区、健身房、餐厨区、书吧、屋顶花园等。

在用户服务方面，租客可以享有“专属管家、灵活支付”等便利，对于此前市场上曾出现的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题也均有解决预案。

目前，成都海盐公寓已经交付519间，试运营两个月入住率已超过90%。这样的出租效率，来自贝壳20多年来深入一线市场所形成的经验。

据了解，在此次成都海盐公寓项目落地之前，贝壳租房也曾在2022年时与乐湾公寓合作投资了上海徐汇区的新青年公寓项目，将原来的老厂房改造之后，为上海市场提供了2978间集中式租赁房源。

据贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖介绍，目前贝壳所投资的几个集中式长租公寓项目的出租率均表现良好。

他进一步解释道：“关于出租率，一般大数据会基于线上交易周期、交易变化、客群变化给出一些判断，但如一些片区因为市场因素，周边租金出现骤降的情况，AI无法预知，而我们平台线上的交易体量足够大，以及经纪赛道的经纪人常年接触客户，因此，我们在获取项目、产品设计时就能够更好地判断什么样的项目和产品更容易出租。”

从服务商到供应商

租赁业务一直是贝壳的重点业务之一。对于这部分业务，宋春晖表示，相较于新房、二手房等受周期波动影响较大的业务而言，租赁业务周期更加稳定。

据他透露，贝壳平台每年有240万~270万单的租赁交易。但此前只做租赁交易服务，就没有办法再深入接触到客户，因此需要将租住服务的链条延长，延伸到资管和生活服务的全部租住环节。

“贝壳真正考虑要做租房业务增长这件事，是在2019年年底。”宋春晖表示。彼时，贝壳主赛道业务体量已是行业头部，寻找下一个增长点是自然而然的事情。

与此同时，长租公寓市场经历了一轮行业出清后，政策态度从住有所居到租购并举，从“规范发展长租房”到“加快发展长租房”，随着减税降费等一系列支持政策的出台，专业化、规模化的住房租赁企业迎来新的契机。

2021年11月底，在上市一年多后，贝壳进行了一轮战略升级，宣布“一体两翼”发展战略，成立“贝壳惠居事业群”，将租房业务提上战略高度。2023年7月，贝壳启动“一体三翼”战略升级，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，租赁业务仍是其中重要“一翼”。

供给侧是贝壳租房探索的主要方向，贝壳内部希望将原来的租赁交易服务延伸至资管服务和租住生活服务，向租住市场供应商转型。

据宋春晖介绍，目前贝壳租房的主要业务分为三大部分，包括租赁经纪服务、分散式房源托管服务和集中式公寓运营服务。

在租赁经纪服务方面，财报数据显示，截至2022年年底，贝壳租房连接了链家、德佑、21世纪不动产等超过200家经纪品牌，在100多个城市提供了超过226万套的租赁房源，给多样化的客户群体提供租赁住房。

在分散式房源托管服务方面，2021年年底时，贝壳租房正式推出了“省心租”，将市场上分散的租赁住房转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源。据贝壳租房方面介绍，与此前分散式长租市场常见的“包租”模式不同，“省心租”选择做资管模式，通过一二赛道协同提升收房、出租效率，在业主端赚取资产管理费用，在租客端赚取服务费用。

截至一季度末，贝壳租房在管房源量突破16万套。其中，分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。由于供给房源规模在加大，贝壳租房在租住服务方面也相应地建立了一套标准化的租后服务，涵盖“真实房源”“佣金透明”“租金安全保障”等7大服务承诺的微光服务保障，截至2022年年底，已在成都、上海、杭州、苏州和天津5个城市上线，服务惠及超60万业主和租户。

在集中式公寓运营服务方面，一类是长租公寓产品，贝壳租房打造有新青年和海盐两个品牌，通过公寓运营和投资共建等多种形式，盘活市场存量资产，另一类是酒店式、月租类的租住产品。

与行业排名靠前的几家开发商背景的集中式长租公寓企业不同，宋春晖认为，贝壳以平台模式切入集中式长租公寓市场，“可以通过各种方式连接租住供给方，串联各个环节。”

随着“募投建管退”所有环节的打通，行业里资产方、资金方、运营方、品牌方等角色都已经被覆盖到。宋春晖表示：“贝壳可以承担起多种角色，比如在成都海盐公寓项目里，我们既是投资方，也是运营方和品牌方，同时也做供应链；而在上海虹口的另一个集中式公寓项目里，我们是资金方和运营方的角色，合作伙伴是资产方和供应链方。”